Konut Fiyatları Neden Düşüyor

2018 yılında etkisini göstermeye başlayan ekonomik durgunluk, konut sektörünüde etkilemeye başlayarak fiyatları yavaş yavaş aşağı çekmeye başladı. Bu fiyat düşüşlerinin temelinde ekonomik durgunluk olsa da düşüşün asıl sebeplerini bu yazımızda sizler için inceledik.

Son yıllarda istikrarlı bir şekilde büyüyen ve ekonomimizin lokomotif sektörlerinden birisi olan inşaat sektörü yarattığı istihdam ile milyonlarca insana iş imkanı sağlarken, yatırımcılar için de istikrarlı ve kârlı bir yatırım aracı olarak ön plana çıkmaktaydı. Emlak sahibi olmak isteyen yada yatırımını bu sektöre yapmak isteyenler için Mortgage sisteminin ülkemize gelmesi ile düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanına kavuşan kesimin konut ihtiyacı konusunda büyük bir talep oluşturması bu sektörde ciddi bir büyüme ivmesi oluşmasına sebep olmuştu.

2018 yılı itibariyle ise bu tablo tersine dönmeye başladı ve konut piyasasında durgunluk hali kendisini göstermeye başladı. 2018 yılı başlarından itibaren hükumetin vergi teşvikleri ve firmaların peşin ödemeler başta olmak üzere çeşitli fiyat indirimleri ile canlı tutmaya çalıştığı sektör 2019 yılı itibarıyla eski projelerin satılmaya çalışıldığı yeni projelerin ise rafa kaldırıldığı, belirsizliklerin iyice kendisini belli ettiği bir döneme girmiş durumda. Ekonomik koşulların stabil olduğu dönemlerde istikrarlı bir şekilde büyüme çizgisi izleyen konut sektörü bu sefer aynı tepkiyi vermeyerek maalesef konut yatırımcıları ve inşaat firması sahiplerini son derece sıkıntılı bir duruma sokmuş durumda.

Konut Fiyatlarındaki Düşüşün Ana Sebepleri Nelerdir.

1- Konut Faizlerindeki Artış

İnsanları konut almaya iten en cazip etkenlerden birisi kuşkusuz mortgage sistemi ile ülkemize gelen düşük faizli ve uzun vadeli konut kredisi sistemiydi. 200.000 bin TL’lik bir kredi Yüzde 0,8 – 1,2 civarında seyreden konut kredisi faizleri 10 yıllık vadeye yayıldığında aylık 2500 – 3000 TL gibi bir taksit ödemesi ile kullanılabiliyordu.

2019 Mart ayı itibarıyla ise konut kredisi faizleri % 1,5 ile %2,5 arasında değişmektedir. faiz oranlarındaki bu küçük oynama konut kredisi faizlerine aylık 500 TL il 2500 TL arasında bir ek maliyet getirmektedir. Yani konut kredisi aylık taksitleri 3500 – 5500 TL gibi seviyelere çıkmaktadır. Bu faiz artışı vadeli mevduat hesapları içinde geçerli olduğundan insanlar paralarını konut yerine banka hesaplarında değerlendirmeyi seçiyorlar. şöyle ki 300.000 TL’lik bir evin ortalama kira getirisi 1500 – 3000 TL civarında iken vadeli mevduat hesaplarında bu rakam 4500 – 5500 TL civarında bir gelir olarak karşımıza çıkıyor. Faiz gelir gider dengesinin bu şekilde olması sebebiyle insanlar yeni konut almak yerine paralarını vadeli hesaplar yada altın, döviz, borsa gibi diğer yatırım araçlarında değerlendirerek daha yüksek kazanç sağlama planları yapmaktalar.

2- Konut Talebinden Fazla Üretim Olması

2000’li yılların başından itibaren etkisini gösteren küresel ekonomik krizin yarattığı ekonomik durgunluk ortamında dibe vuran konut satışları 2010’lu yıllarda global ekonomideki gelişmelere ve ülkemizdeki siyasi istikrar ortamının getirdiği hızlı ekonomik gelişmeler konut sektörünüde etkilemiş, bu yıllarda mortgage kredilerinin faizlerinde yaşanan düşüşler yukarı yönlü ivmeyi iyice hızlandırmıştır. Bu gelişmelerin yanında 2011 yılında başlayan Suriye iç savaşının yarattığı göç dalgası ile ülkemize gelmeye başlayan Suriyeli mültecilerin konut ihtiyaçları, ve bu talebi karşılamak için hızlı bir şekilde konut üretimine başlayan inşaat sektörü 2018 yılının başına kadar bu olumlu koşullar altında sürekli iyi bir grafik çizerek başarılarını devam ettirmiştir. Ülkemizin dışa açılmasını fırsat bilerek yazlık bölgelerde yabancı yerleşimcileri hedef alarak üretilen konutlar ise konut üretim çılgınlığında nispeten küçük bir yer tutmaktadır.

Bu olumlu etkilerin etkisiyle nasıl olsa satılır denilerek hesapsız üretilen konutlar bir yanda, diğer yanda ise düşük gelirli vatandaşların konut ihtiyaçlarını karşılamak için dağ – tepe konut dikerek bir şeyler yapmaya çalışan EMLAK KONUT girişimleri insanların alabileceklerinden daha fazla konut üretmiştir. Bunun yanında Suriye’deki durumun normale dönmesi ile ülkelerine dönen mültecilerden boşalan konutların uygun fiyatlarla elden çıkarılması, konut fiyatlarındaki düşüşün belli başlı sebeplerinden birisidir.

3 – Belirsizlik Ortamında Çoğunluğun Beklemeyi Tercih Etmesi.

Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi konut sektöründeki durgunluğun en önemli sebeplerinden birisi ekonomideki durgunluktur. Ekonomideki durgunluk ortamlarını en kötü özelliklerinden birisi insanların bekle-gör politikası uygulayarak ihtiyaçlarını ertelemesi ve harcamalarını kısmasıdır. Söz konusu konut olunca insanların böyle büyük bir yatırımda daha fazla düşünmeleri ve beklemeleri de kaçınılmaz oluyor. Bu durumda ise konutlarını satmak isteyenler daha hızlı müşteri bulabilmek için konutlarının fiyatlarını düşürerek ihtiyaçlarını gidermeye çalışıyorlar.

Başta büyük şehirler olmak üzere bütün ülke genelinde konut fiyatlarını etkileyen bu faktörler özellikle büyük şehirlerdeki elit semtleri etkilemektedir.  İstanbul için Beşiktaş, Levent, CaddeBostan, Nişantaşı  gibi lüks semtlerdeki daire fiyatlarında büyük düşüşler görülebiliyor.

Konu ile ilgili yorum yapmak yada öneride bulunmak için destek@turkparasi.com adresine mail atabilir yada konu altına yorum bırakabilirsiniz.

Kerem DEMİR